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Procedura Superbonus D.L. 34/2020

Procedura Superbonus D.L. 34/2020

L’accesso al Superbonus prevede un processo burocratico preliminare ed in corso d’opera particolarmente articolato e controllato. Tra attestazioni, asseverazioni, parcelle tecniche, assicurazioni, computi metrici e verifiche varie, un non esperto del settore può sentirsi alquanto disorientato nel meandro di burocrazia necessaria al raggiungimento della meta: ottenere una serie di lavorazioni edili finalizzate al risparmio energetico sgravate economicamente al 100% da un bonus d’imposta.

Per poter avere un iter chiaro e trasparente con ogni nostro cliente, di seguito abbiamo esposto la procedura che adottiamo per la realizzazione delle lavorazioni con il Superbonus (D.L. 34/2020).

  1. Verifica della congruità edilizia ai progetti esistente e di assenza di abusi e difformità.
  2. Lettera di Referenze e solvibilità finanziaria redatta dall’istituto di credito del cliente.
  3. Individuazione del partner che acquista il credito alle migliori condizioni possibili (banca, assicurazione, esco, ecc.).
  4. Individuazione di un eventuale finanziatore con o senza coobbligazione del committente (alternativa al punto 1.).
  5. Firma del contratto per la stima di fattibilità con eventuale penale a favore dell’impresa costruttrice qualora il lavoro sia realizzabile a costo zero ma non si perfezioni il contratto.
  6. Incarico ai progettisti per la realizzazione di: APE pre intervento, APE previsionale con relazione lavori per accesso al Superbonus, progetto edile e relative documentazioni necessarie
    (le parcelle dei vari tecnici rientrano tutte nel Bonus 110%).
  7. Formulazione dell’offerta finale delle lavorazioni secondo i prezzari nazionali con preasseverazione della cogruità dei prezzi.
  8. Pubblicazione in apposita piattaforma di tutti i documenti per approvazione dello sconto in fattura al 100%.
  9. Redazione dell’asseverazione di congruità dei prezzi da parte di specifico professionista abilitato.
  10. Contratto di cessione dei crediti e/o di eventuale finanziamento.
  11. Inizio lavorazioni edili.
  12. Dichiarazioni direttore lavori, collaudo, chiusura del lavoro.
  13. Realizzazione dell’asseverazione di fine lavori (o a stato di avanzamento) da parte di tecnico abilitato e relativa APE finale.
  14. Cessione del credito dal cliente all’impresa edile.
  15. Archiviazione per 8 anni dei documenti.

N.B.: alcuni punti potrebbero variare in presenza di stati di avanzamento, lavorazioni su condomini o procedure speciali per la cessione del credito con particolari istituti ma in sostanza questo è l’iter più frequentemente utilizzato.

Facciamo ora una breve descrizione dei primi 2 punti della lista appena esposta in quanto essenziali per poter avviare una pratica con il Superbonus.

1. Verifica della congruità edilizia

Il primo punto della lista sopra esposta tratta il tema della congruità edilizia. Ciò significa che per accedere al Superbonus un immobile deve rispettare i progetti esistenti per quanto riguarda forme e misurazioni. Anche se molti proprietari di case sono sicuri della congruità edilizia della propria abitazione e vogliono partire subito con l’iter burocratico per accedere al Superbonus, non è detto che ciò che stato accatastato sia effettivamente congruo con ciò che è stato realizzato.

Per questo motivo chiediamo ai nostri clienti di sottoscrivere un contratto (punto 5. di cui sopra) nel quale è lo stesso nostro cliente che garantisce di aver ottemperato tutte le verifiche del caso per verificare l’assenza di abusi o difformità edilizie.

Ciò premesso tuttavia, mettiamo a disposizione una serie di tecnici per ottemperare a questa verifica. Nulla di complicato: è necessario richiedere un accesso agli atti al comune nel quale è costruito l’immobile e, verificata e fotocopiata la documentazione, si fa un sopralluogo per poter valutare eventuali vizi costruttivi.

Se non hai la documentazione attestante la regolarità edilizia e non hai un tecnico di fiducia, puoi richiedere il nominativo di un nostro tecnico vicino la tua zona che potrà aiutarti su tale punto.

Se tutto ba bene si può procedere poi con l’iter delle pratiche; se vengono riscontrate delle difformità, l’unica cosa da fare e sanarle per poter accedere al Superbonus. In quest’ultimo caso il tecnico che ha effettuato l’accesso agli atti, può essere ulteriormente incaricato per la redazione di una pratica di sanatoria che prevede un minimo di circa 500€ di oneri e le eventuali lavorazioni necessarie al raggiungimento della congruità edilizia. Sottolineiamo che le lavorazioni sono eventuali in quanto tante volte è necessaria sola la produzione di adeguata documentazione da depositare in comune.

Consigliamo, con l’accesso agli atti, di procurarsi anche tutta la documentazione inerente l’ultimo progetto edilizio approvato, così da poter agevolare l’iter delle pratiche successive.

2. Lettera di Referenze e solvibilità finanziaria

La Lettera di Referenze e solvibilità finanziaria è uno speciale documento prodotto dalla banca di fiducia del cliente che ne attesta la regolarità creditizia. Per poterne spiegare la necessità dobbiamo prima spiegare con chiarezza le 3 tipologie di liquidazioni delle lavorazioni edili previste da D.L. 34/2020:

  • Il cliente anticipa l’importo delle lavorazioni e si tiene per se lo sgravio fiscale del 110% dell’importo dei lavori stessi che si scaricherà dalle tasse in 5 quote annuali.
  • Il cliente ottiene un prefinanziamento delle lavorazioni tramite l’istituto bancario che poi acquisterà il credito e, a fine lavori ottenuta la detrazione fiscale del 110%, la cede interamente alla banca finanziatrice che la tiene per se.
  • L’impresa edile, o più frequentemente un general contractor, emette una fattura di imponibile pari al preventivo dei lavori ma scontata al 100%; il cliente quindi non dovrà pagare alcunché e sarà l’impresa a scontarsi il credito con un istituto bancario o a tenerselo per se.

Oltre ai costi delle lavorazioni edili però, vi sono anche i costi professionali di attestazione/asseverazione e di progettazione per poter realizzare le lavorazioni stesse e per adempiere alla burocrazia necessaria all’ottenimento del Superbonus. I costi dei tecnici incaricati di tali relazioni e progettazioni professionistiche sono fatturati direttamente al cliente. Tutte queste spese tecnicoingegneristiche sono ach’esse riconosciute con sgravio fiscale al 110% e possono essere saldate con una delle tre modalità pocanzi descritte.

Cosa ci chiedono i clienti per liquidare il Superbonus?

La maggior parte dei nostri clienti ci richiede l’accesso alla modalità di sconto in fattura delle nostre prestazioni edili. Il nostro gruppo di imprese poi, oltre allo sconto in fattura delle lavorazioni, riesce ad ottenere lo sconto in fattura anche delle prestazioni tecniche dei vari professionisti che concorrono all’ottenimento del Superbonus di ogni singolo cliente.

Con la soluzione dello sconto in fattura però, anche se è l’impresa a cedere la detrazione ottenuta dal cliente, l’istituto bancario che acquista il credito acquisito dall’impresa dal proprio cliente alla fine dei lavori, vuole ugualmente verificare la solvibilità creditizia del committente (cliente) e per liquidare l’importo delle lavorazioni, e per liquidare quello delle prestazioni tecniche dei vari professionisti. Questo in quanto, se il cliente è stato protestato o ha avuto altri tipi di problemi di solvibilità, potrebbe avere dei creditori prelati che possono agire nei confronti dell’impresa edile o dell’Istituto di credito che acquista il credito fiscale. In sostanza, dato che la pratica edilizia è a nome del cliente, il finanziatore che acquista il credito dall’azienda, vuole in ogni caso verificare eventuali eventi negativi o situazioni preguidizievoli che fanno capo al cliente stesso per non incorrere in nessun rischio finanziario.

Come ottenere la Lettera di Referenze e solvibilità finanziaria

È possibile ottenere la Lettera di Referenze e solvibilità finanziaria rivolgendosi e richiedendo al proprio istituto di credito finalizzato all’ottenimento dello sconto in fattura per lavori con il Superbonus intestati a:

Seico Costruzioni scarl
Via Ottava Strada n°20
30030 Fossò VE

La società qui sopra è il nostro General Contractor di fiducia che esegue i lavori con il Superbonus con lo sconto in fattura al 100%.

Importante: Assicurazioni Superbonus

Una cosa non molto nota è il fatto che l’intervento edile deve essere garantito per normativa da almeno 4 polizze assicurative, ciascuna che copre il massimale di spesa preventivato al punto 7. di cui sopra per aspetti differenti l’uno dall’altro.

A titolo di esempio: il tecnico che compila e assevera l’APE previsionale con relazione lavori per l’accesso al Superbonus di cui al punto 6., deve obbligatoriamente essere provvisto di una polizza assicurativa professionale che copra eventuali errori di compilazione che possono pregiudicare l’ottenimento del Superbonus. Così puri gli altri tecnici e la stessa impresa costruttrice.

Cosa ancor più marginale: la nostra compagnia assicurativa (Generali spa) ci ha comunicato poi che le polizze assicurative dei vari professionisti e dell’impresa edile per ovvie ragioni, non possono coprire la responsabilità civile del cliente da eventuali danni che potrebbero accadere in qualità di committente delle lavorazioni edili. Non è obbligatorio ma è buona norma quindi per ogni nostro cliente sottoscrivere a livello di committente dei lavori una polizza assicurativa per responsabilità civile.

Se il cliente possiede già una compagnia assicurativa di fiducia può rivolgersi ad essa; in alternativa possiamo consigliare dei prodotti assicurativi del nostro fornitore Generali spa.

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